Veitur‎ > ‎Erlent efni‎ > ‎

Fjórar húsnæðisbólur og einn dalur

posted May 18, 2009, 2:28 AM by Gunnar Rögnvaldsson   [ updated May 18, 2009, 9:59 AM ]


Fjórar bólur og einn húsnæðisdalur 


Á laugardaginn kom hagfræðingurinn Rebecca Wilder með ansi lýsandi mynd af ástandi húsnæðismarkaða á Írlandi, Spáni, Bandaríkjunum, Bretlandi og í Þýskalandi. Myndin lýsir hlutfalli á milli verðs og leigutekna húsnæðis á þessum mörkuðum   

Þetta er ágætur samanburður því við álítum og köllum oft það að kaupa okkur húsnæði fyrir "fjárfestingu". Þegar menn kaupa sér hlut í fyrirtæki þá eru þeir einmitt að fjárfesta í fyrirtækinu. Þeir eingast hlut í fyrirtækinu við það að kaupa hlut 

En þegar menn framkvæma hlutabréfakaup þá er þeim yfirleitt mjög annt um að fyrirtækið sem þeir eru að kaupa hlut í sýni sem hagstæðast hlutfall á milli verðs og þess hagnaðar sem fyrirtækið skilar á hverju ári (price/earnings)   

Ef við heimfærum þetta yfir á fjárfestingar í húsnæði þá myndum við vilja og óska að það kæmu sem mestar leigutekjur af húsnæðinu miðað við það verð sem við greiddum fyrir húsnæðið. Stundum er nefnt að 14 faldar árs-leigutekjur séu rétt verð fyrir húsnæðið. Að húsnæðið ætti á endanum að færa eigandanum allt kaupverið til baka á 14 árum 

Ouch! I included the German price-rent ratio to show that housing bubbles are not uniformly the root cause of economic decline. The German housing market saw a bump early during the reunification years; but currently, it's falling exports brought on by anemic global demand (US demand to be sure) that caused the German economy to contract by 3.8% in Q1 2009. And for those of you who think in annualized terms (the European Commission releases the quarter on quarter growth rates), that's a 14.3% decline. Ouch!
Við vitum þó að ofaní allt þetta kemur allskonar umsýslu kostnaður og viðhald. Svo ekki er kálið sopið þó 14 falt það sé komið í ausuna. Myndin hennar Rebeccu sýnir okkur hvernig málin standa núna á þessum fimm ofangreindu mörkuðum. Hversu hlutfallslega langt fá "eðlilegu" verði er húsnæðismarkaðurinn staddur núna. Hversu mikið eða lítið jarðsambandi hefur húsnæðismarkaðurinn við sjónarmið arðsemi og við kaupgetu markaðarins. Á Írlandi virðist bifreið markaðarins vera komin í útafkeyrsluakstur aftur. Væntanlega vegna þess að ekki er hægt að fá eins miklar leigutekjur frá írskum viðskiptavinum sökum hjöðnunar í kaupgetu þeirra. Þetta er þó einungis tilgáta hjá mér. En eitt er þó alveg víst. Verð húsnæðis er ekki að hækka á Írlandi núna 

En það er þó eitt annað sem er afskaplega merkilegt við þessa mynd hennar Rebeccu. Það er verðþróun, eða verðrýrnun, húsnæðis Þjóðverja. Raunvirði þess hefur bara fallið. Síðasta haust kom ég auga á þetta þegar ég var að lesa í peningmálum Seðlabanka Íslands. Þá skrifaði ég smá bloggfærslu um þetta. Læt færsluna fylgja með hér til hægri á síðunni


Nýjar hagsamdráttar tölur komu í síðustu viku

Fyrir þá sem eru sér ekki meðvitaðir um hvað er að gerast í Evrópusambandinu núna þá leyfi ég mér að benda á að það komu hagvaxtartölur frá nokkrum löndum Evrópusambandsins í síðustu viku. Þær líta svona út






Rebecca Wilder







David McWilliams um húsnæðisverð . .  

Ireland gets deflation
"Using the American valuation method, it implies that the house generates rent for the owner of €9,600. The house is worth 14 times that which gives us a value of €134,400. Yet the seller expects to get €335,000 for it!

In other words, to make it worth your while buying the house, the price would need to more than half from where it is now. We have to assume that the days of large capital gains on houses are over. Therefore, the average Irish house in these estates is likely to fall by anywhere between 50pc and 60pc in the next few years. And even that is assuming that prices don’t undershoot on the downside the way they overshot on the upside." Collapse in house prices will be good for economy

. . og banka á hausnum

"This is our country. This is Ireland: a fragile nation of unemployed young people, clinging on to existence in ghost estates, driving cars bought in the North for half the price and competing with immigrants in British retail colonies, which are positioned like garrisons on the outskirts of our provincial towns." Why bail out our bust banks? 

Tengt efni








Bloggað

Fimmtudagur, 14.8.2008 

Sælir kæru lesendur

Ég sat í sófanum og var að "hugga mig" við að glugga í seinustu útgáfu rits Seðlabanka Íslands Peningamál nr. 10 (e. Monetary Bulletin Vol. 10 no. 2 July 2008). Þetta rit er vel unnið og maður laðast sjálfkrafa að því vegna þess hve vel það er uppsett og útlit fallegt. Í þessu riti rakst ég á þessa mynd. 

Raunverð húsnæðis í Þýskalandi frá aldamótum


Myndin sýnir raunverðbreytingar á húsnæði í nokkrum löndum heimsins frá aldamótum. Margir þættir þessarar myndar eru mönnum vel kunnir. En ég efast þó um að margir hafi veitt því eftirtekt að þau pensladrög sem lýsa hinum þýska og japanska þætti myndarinnar eru öll strokin niður á við í myndinni. Niðuráviðisminn virðist hafa náð tökum á þeim sem máluðu bæði þýska og japanska hluta myndarinnar. Hvernig getur þetta verið? Hvernig getur verið að tvö af stærstu hagkerfum heimsins hafa skorið 20% og 25% ofan af raunvirði húsbygginga sinna? Þýskir húseigendur hafa hér tapað 20% á því að hafa keypt sér húsnæði í heimalandi sínu Þýskalandi, á aðeins 8 árum. Mér finnst þetta merkilegt. Hafið þið skýringu á þessu kæru lesendur? Sjálfur hef ég drög að útskýringu. Hún er sú að Þjóðverjar eru svo að segja hættir að eignast börn og meðalaldur Þjóðverja er orðinn það hár að við kosningarar á næsta ári þá mun helmingur allra kjósenda í Þýskalandi vera orðnir sextugir, eða um sextugt. Ég geri ráð fyrir að myndin sé svipuð í Japan. 

Er þá einhver von um að eitthvað annað í Þýskalandi muni ganga betur en mínus tuttugu prósent á næstu átta árum? Eða jafnvel á næstu tuttugu árum? Allir sem eru orðnir fimmtugir vita að draumarnir breytast með aldrinum. Draumurinn um fína stóra húsið, stóra Jagúarinn og þar fram eftir götum er þá byrjaður að fölna að minnsta kosti um eina eða tvær tennur. Munu Þjóðverjar draga gluggatjöldin alveg fyrir á næstu 8 eða 20 árum? Hvað heldur þú? Þeir drógust allavega saman um 0,5% í hagvaxtarlagi í dag, og ekki var það vegna skyndilegs samdráttar á húsnæðismarkaði þeirra, hann er jú steindauður fyrir.

Comments